c: Wie ist die Situation auf dem Münchener Wohnungsmarkt?

Hans-Otto Kraus: Bei uns wirkt sich die Verknappung von bezahlbarem Wohnraum besonders dramatisch aus – wir kennen das in etwas gedämpfter Form aus Hamburg, Köln oder Berlin. Dies bewirkt den besonderen Handlungsdruck, mehr und schnell bezahlbare Wohnungen zu bauen, um für die Stadt genügend Kontingente mit sozialer Bindung zu haben. Auch für Normalverdiener wird die Situation immer schwieriger und ist kaum mehr verkraftbar. In München liegt der Neuvermietungswert bei 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Ursache ist der explodierende Anlegermarkt. München expandiert und Grundstücke sind knapp, das lässt die Preise nach oben schnellen. Die GWG versucht nun im frei finanzierten Bereich die Kaltmiete im Neubau bei einem Modellprojekt bei zehn Euro zu halten. Die Durchschnittsmiete unserer 27.000 Wohnungen liegt bei 6,40 Euro pro Quadratmeter.

c: Unterscheidet sich ihr Selbstverständnis als kommunale Wohnungsbaugesellschaft von dem anderer Bauträger?

H-OK: Die GWG München ist eine 100-prozentige Tochter der Stadt. Sie hat den Auftrag, für breite Bevölkerungsschichten preiswerten Wohnraum zu halten und zu bauen. Im Neubau wollen wir – parallel zu unserer Schwester, der ebenfalls kommunalen GEWOFAG – so viele geförderte Mietwohnungen wie möglich bauen und damit ein Gegengewicht im Markt bieten. Trotz unseres sozialen Auftrags dürfen wir uns seit 1994, also seit dem Ende des Wohnungs-Gemeinnützigkeitsgesetzes, nicht mehr gemeinnützig nennen. Die Steuerbegünstigung für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen ist weggefallen. Wir erfüllen aber unsere Aufgaben zum Allgemeinwohl – sprich zur Daseinsvorsorge der Kommune. Wir müssen wie jedes Unternehmen wirtschaftlich und rentabel arbeiten. Allerdings verzichtet München, nach einem Stadtratsbeschluss, auf eine Ausschüttung. So können wir die Dividende als Eigen-kapitalanteil direkt wieder in den Bau neuer Wohnungen investieren und damit mehr bauen, als sonst möglich wäre.

c: Welchen Standard können sie bei steigenden Baukosten und hohen Vorgaben der EnEV im Wohnungsbau bieten?

H-OK: Grundsätzlich sind bei der GWG seit einigen Jahren alle Neubauwohnungen barrierefrei und wir bieten vielfältige Formen des Wohnens an. Nach dem Motto: „Leben in allen Lebensphasen“ haben die Mieter bei uns die Gewissheit, dass sie so lange wie möglich in ihren Wohnungen bleiben können. Wir bieten ein Service-Konzept, WGplus, an, das eine sehr differenzierte und bedarfsorientierte Betreuung sichert. Selbst bei einem Pflegefall ist das mit Hilfe unserer Vertragspartner Caritas, Diakonie et cetera lange möglich. Neben unterschiedlich großen Wohnungen für Senioren, Familien und Alleinerziehende haben wir auch geeignete Wohnungen für Behinderten-Wohngruppen. Bei den Senioren-Wohngemeinschaften, die gut angenommen werden, ist ein gewisser Service durch Pflege-Institutionen schon ohne Gebühr integriert. Sehr erfolgreich ist unsere Demenz-Wohngemeinschaft, bei der Profis die 24-Stunden-Betreuung übernehmen und Angehörige mitwirken können; dieses Modellprojekt wird fortgesetzt. Über München verteilt haben wir sechs Hausverwaltungen, die jeweils einen Sozialpädagogen beschäftigen. Diese leisten Hilfestellung bei Problemfällen, etwa Schuldenberatung, Auffälligkeiten oder Gewaltanwendung. Seit sie agieren, konnten beispielsweise Zwangsräumungen um 50 Prozent reduziert werden.

c: Wie reagieren sie auf weitere Kostensteigerungen?

H-OK: Wir können unsere Standards bei bezahlbarem Wohnraum aufgrund der steigenden Anforderungen an Energieeinsparung, Brandschutz, technische Ausrüstung und so weiter nur mit Mühe wirtschaftlich halten. 2016 wird die Energieeinsparverordnung nochmals verschärft. Unter diesen Voraussetzungen ist die hohe Zahl an Projekten in unserem Neubauprogramm mit unseren Mitteln kaum zu schultern. Bisher unterstützt uns die Stadt München bei der Vergabe von Grundstücken, indem sie mittels Inhouse-Geschäft Grundstücke an ihre eigenen Töchter verkauft. Das geht nicht unter Wert: Deshalb ermittelt das Bewertungsamt die Grundstückspreise, die ständig steigen. Hier kommt uns eine weitere Entscheidung der Stadt zugute: Sie kann in Zukunft Grundstücke auch als Sacheinlage in ihre Unternehmen einbringen. Diese werden dann über die Dividende des kommunalen Unternehmens für die Stadt rentabel. Damit schlägt man zwei Fliegen mit einer Klappe: Wir kommen zu geeigneten Grundstücken, die gleichzeitig in städtischer Hand bleiben.

c: Sind staatliche Förderprogramme hilfreich?

H-OK: Beim Bau greifen wir auf Mittel der Wohnungsbauförderung zurück und prüfen, ob KfW-Darlehen sinnvoll sind. Manchmal sind private Bankdarlehen, die wir aufgrund unserer hohen Bonität über 20 Jahre festschreiben können, günstiger als die KfW-Darlehen. Hilfreich wäre eine Flexibilisierung, was die Anforderungen an den geförderten Wohnungsbau betrifft. Wohnungsgrößen und Grundrisse sollten an die örtliche Situation angepasst, also flexibler geplant werden können. Bei der Baulandentwicklung von Gemeinden sollten mehr Grundstücke für geförderten Wohnungsbau ausgewiesen werden, und es muss, wo es – wie in den Ballungsräumen – erforderlich ist, in Richtung Verdichtung gedacht werden.

c: Was erwarten sie von Politik und Bauwirtschaft?

H-OK: Vor allem brauchen wir eine differenzierte Steigerung der Standards. Es hat sich längst erwiesen, dass die ständige Steigerung energetischer Maßnahmen via Energieeinsparverordnung teilweise wirtschaftlicher Unsinn ist. Wenn hier Anforderungen immer höher geschraubt werden, muss die Politik auf der anderen Seite auch höhere Fördermittel zur Verfügung stellen, um die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahmen zu gewährleisten. Die GWG entwickelt gerade ein frei finanziertes Pilotprojekt, das zeigen soll, wie man preiswerter bauen kann. Wir brauchen hier viel mehr Kooperationen mit der Bauwirtschaft, denn der Verteuerung des Wohnungsbaus können wir nicht mehr aus eigenen Ressourcen gegensteuern. Hier brauchen wir intelligente Bausysteme, die preiswert sind.Susanne Ehrlinger

Porträt:

Diplom-Ingenieur und Architekt Hans-Otto Kraus ist Geschäftsführer der GWG, Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH. Als Vorsitzender der Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen e.V. steht er einer Gruppe von rund 50 Münchener Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit rund 135.000 Wohnungen vor. Im Mittelpunkt aller baulichen Aktivitäten steht immer die Wohn- und Lebensqualität der Mieter. www.gwg-muenchen.de

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